Пн-Пт 9.00-19.00
сб 10.00-16.00
Схема проезда
Новости

Продали квартиру. Что дальше?

16.7.13

Каждая сделка состоит из нескольких этапов работы. Есть мнение, что заключительный этап - регистрация и освобождение квартиры - менее важен. Но история показывает, что это не так.

Этот этап может принести много проблем, если подойти к нему непрофессионально. Давайте проясним, что включает в себя заключительный этап сделки и сделаем вывод, почему же он так важен?
Закрытие сделки – это организация процедуры освобождения и фактической передачи объекта недвижимости, прием/передача комплектов ключей, подписание акта приема-передачи, сбор документов, подтверждающих отсутствие задолженности в коммунальных службах и т.д. А также контроль снятия с регистрационного учета всех прописанных участников «цепи» сделок согласно условий договора купли-продажи объекта недвижимости. В этом случае будет считаться, что работа по завершению сделки купли-продажи выполнена корректно и в полном объеме и именно так работают сертифицированные агентства недвижимости. Теперь распишем по подробнее некоторые из моментов.
Полное освобождение после продажи включает в себя:
  1. юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета);
  2. физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры;
Важно продумать об этом еще на стадии планирования купли-продажи квартиры или хотя бы на этапе принятия (получения) аванса.
Заранее договоритесь о том, как будет пройдена эта часть пути и что Вы оставляете в квартире после продажи, а что забираете.
Состояние квартиры. Бывают случаи, когда покупатель приходит принимать квартиру и говорит: «Такая мне не нужна, я вообще не это покупал». На просмотре клиент видел нечто фантастическое. К примеру, в квартире жил художник и покупателю понравился дизайн, и картины на стенах. Однако, в пустом помещении его ждало разочарование: дыры от шурупов создавали ощущение, будто стены расстреляли из автомата. Ладно если, как в данном случае, хозяева просто сняли картины. Но… увозят двери, сдирают линолеум, ламинат, обрезают телевизионный кабель, выдирают розетки и ставят вместо них те, что лет десять лежали на даче.
Встроенная мебель. Хозяин говорил при показе, что сама квартира стоит столько-то, а мебель - еще 200 тысяч. «Нужна?» - «Нет, забирайте», - отвечает покупатель. Приходит принимать квартиру - шок: взломанные полы, зияющие дыры в стенах. Есть квартиры, где мебель действительно стоит оставить, где кухонный гарнитур, сделанный на заказ, является практически неотъемлемой частью кухни. Если покупаете квартиру с мебелью, то до подписания договора купли-продажи необходимо составить дополнительный предпродажный акт. В нем надо подробно описать, что на момент приобретения в помещении стоит такая-то мебель, стиральная машина такой-то фирмы за таким-то номером, светильники такой-то фирмы. Можно сделать фотографии.
Техника. По правилам, в квартире должна быть плита в рабочем состоянии. Еще при просмотре с продавцом обговаривается, что он оставит ту плиту, которая стоит на кухне. Если не договорились, не удивляйтесь, что вместо Indezit стоит древняя «ушастая» плита, а рядом на двух гвоздях висит эмалированная раковина с соседней помойки.  Сантехнику снимать порой трудоемко, а смесители перед съездом меняют. Подойдешь проверить, идет ли вода, и можно остаться со смесителем в руках.
Также важно договориться сторонам и о сроках освобождения квартиры.  Здесь существует несколько вариантов.
Первый. Квартира принимается в день сдачи документов на регистрацию. А в договоре будет написано: «Квартира освобождена от вещей продавца. Ключи переданы».
Второй вариант, более распространенный. Чаще всего продавец к моменту продажи не успевает освободить квартиру. И покидает ее либо через неделю-другую, либо к моменту регистрации, либо несколько позже.
Третий - самый сложный. Он встречается, когда в сделке участвуют несколько квартир, идет так называемая «цепочка». То есть человек продал нам, купил у другого человека, тот еще у кого-то… При таком развитии событий квартира может освободиться через два-три месяца после продажи, то есть, когда будет поставлена последняя точка в цепочке сделок. Освободили одну квартиру, через неделю - другую, еще через неделю - третью и так далее.
Момент освобождения квартиры изобилует большим количеством незаметных, но важных деталей и приносит много переживаний своим участникам. Если все сделки цепочки проходят в одном агентстве, согласовать действия легче.
Согласование сроков переезда и освобождения квартиры - это очень кропотливый труд. Иногда борьба идет за каждый день. Для начала необходимо собрать всех участников цепочки в одном месте и всем объяснить значимость предстоящего шага. Тщательно выбирается день вывоза вещей. Хозяин предлагает: «А давайте-ка 22-го…». Риэлтор открывает календарь - это среда. С трудом верится, что люди будут переезжать в среду. Скорее всего, позвонят и скажут: «Вы знаете, мы работаем, нас не отпускают. Давайте перенесем на выходные». В результате освобождение сдвинется у всех, и могут возникнуть конфликтные ситуации. Потому опытный риэлтор к организации подходит четко: «Сергей  Петрович, вы как работаете? Андрей Павлович, вы как работаете?» И каждому заглянет в глаза: «Согласны?» - «Согласен». - «Тогда давайте это запишем в договор». Иногда даже в договоре можно прописать и небольшой штраф, скажем 200 рублей за каждый день просрочки. Чтобы человека с бОльшим стремлением старался освободить квартиру в оговоренный срок.  А также, в крайнем случае, существует претензионная схема, по которой можно подать в суд.
Акт приема-передачи квартиры. Есть одна проблема: по законодательству, вместе с договором купли-продажи автоматически подписывается и акт приемки квартиры. Правильно поступают те, кто на момент реальной передачи квартиры дополнительно подписывает реальный акт приемки. В нем оговаривается: «квартира передается в техническом состоянии, устраивающем покупателя», «переданы ключи - два комплекта», «показания счетчика такие-то». И обе стороны ставят подписи.
Если продажа чистая, т.е квартиру люди просто продают и получают за нее деньги, то существует практика удержания части денег (от 5 до 50 тысяч) до передачи квартиры. Обычно это помогает удержать продавца от шальных мыслей.
Такие тонкости опытный риэлтор знает и оговаривает в самом начале сделки. Ведь, чтобы получить желанный и ожидаемый всеми результат, о нем нужно думать в начале пути и четко его контролировать  задолго до его окончания.
 
Иванова Юлия Викторовна, руководитель отдела жилой недвижимости и ипотечного кредитования