Пн-Пт 9.00-19.00
сб 10.00-16.00
Схема проезда
Новости

Чем сегодня рискует покупатель недвижимости?

23.3.17

Сделки с недвижимостью являются самыми распространенными сделками с участием физических лиц. Приобретение квартиры - ответственный шаг для любого человека, и покупка жилья требует вдумчивого и профессионального рассмотрения всех граней будущей сделки. Воплощенная мечта о прекрасной и долгожданной квартире может очень быстро раствориться, если выяснится, что квартира находится в степени риска, и ее можно будет лишиться. В этой статье мы расскажем, как обезопасить себя от рисков потери недвижимости и денег и как не стать жертвой мошенников.

К сожалению, каждая 200-я сделка с недвижимостью в России сегодня признается недействительной по той или иной причине. А 3 клиента из 100 находятся в зоне риска и могут потерять приобретенную недвижимость. Мы разделили все возможные риски на три группы: ДО, ВО ВРЕМЯ и ПОСЛЕ сделки.

1. ДО СДЕЛКИ

На что покупателю следует обратить особое внимание, не дожидаясь процедуры сделки?

СТОИМОСТЬ НИЖЕ РЫНОЧНОЙ. Покупателю следует обращать внимание на стоимость покупаемой квартиры, если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупке стоит отнестись особенно внимательно. После приобретения квартиры может выясниться, что квартира стоит под арестом, либо оформлена по поддельным документам, ведь чтобы быстрее и гарантированнее продать такое жилье, недобросовестные приобретатели снижают его стоимость. Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства - шансы, равные практически нулю.

ДОВЕРЕННОСТЬ. Продажа квартиры по доверенности может скрывать проблемного собственника, и если от покупателя скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник недействительной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.

ЧАСТАЯ ПРОДАЖА КВАРТИРЫ. Чем чаще у квартиры менялся собственник, тем более настороженно необходимо отнестись к покупке данной квартиры, в связи с тем, что под частыми сделками по объекту стараются скрыть какие-либо махинации в отношении квартиры.

ЗДОРОВЬЕ СОБСТВЕННИКА И ПРОПИСАННЫХ С НИМ ЛИЦ: Общаясь с собственником приобретаемого объект недвижимости, не всегда по внешнему виду можно определить психическое заболевание продавца, в связи с чем при любом сомнении в психическом состоянии собственника, необходимо запросить дополнительно справку о том, что продавец не состоит на учете у психиатра и нарколога. В связи с тем, что такие сделки чаще всего бывают признаны недействительными, на том основании, что продавец не осознавал своих действий на момент подписания договора купли-продажи своей квартиры.

Если в квартире зарегистрированы лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверке, т.к. по их требованию в судебном порядке сделку можно признать недействительной.

НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ДЕТИ. Если в квартире зарегистрированы, или проживают дети, находящиеся под опекой или попечительством, то для приобретения данной квартиры необходимо оформить разрешение органов опеки и попечительства на продажу данного объекта. В связи с тем, что при продаже квартиры с указанными лицами является 100% основанием признания данной сделки недействительной.

2. ВО ВРЕМЯ СДЕЛКИ

Перейдем к тем рискам, которые возникают в короткий, но очень важный период - период регистрации перехода права собственности. Сегодня он составляет 7 рабочих дней, если документы поданы через Управление Росреестра, и  9 рабочих дней, если поданы через МФЦ.

АРЕСТ. Первый риск связан с наложением ареста на квартиру в момент регистрации перехода права собственности. Важной деталью является получение из любых доступных источников информации по наличию спора на приобретаемую недвижимость, а также имеющиеся обременения. Такую информацию можно узнать из Росреестра, заказав выписку из ЕГРН (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости. Необходимо также убедиться, что в отношении продавца не ведутся исполнительные производства, а так же, что нет судебного решения о возбуждении банкротства в отношении собственника объекта.

СУПРУГИ. Второй риск возникает при отзыве согласия одного из супругов на продажу квартиры. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо запросить согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца.

ОШИБКИ. Третий риск - это банальная ошибка в оформлении документов. В связи с чем, обязательным действием при покупке квартиры необходимо как можно больше информации запросить из государственных и муниципальных органов, касающейся объекта покупки. Обязательно необходимо запросить следующий пакет документов на объект: кадастровый паспорт, технический паспорт, выписка из ЕГРН. Из данных документов вы увидите всю необходимую информацию, для последующего грамотного составления договоров купли-продажи.

3. ПОСЛЕ СДЕЛКИ

Как показывает судебная практика, ряд неприятных ситуаций возникает и после регистрации перехода права собственности.

НАСЛЕДНИКИ. Покупка объекта, который был оформлен на продавца на основании наследства, попадает под зону риска, в связи с тем, что выявить всех наследников, которые имели право на данное имущество практически не возможно, что может привести к признанию сделки недействительной уже после того, как вы стали собственником квартиры. Для решения данного вопроса по возможности необходимо обратиться к нотариусу, который оформлял право собственности на наследников и попытаться выяснить всю историю объекта.

МЛС. Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли кто-то снят с регистрационного учета из продаваемой квартиры  после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы имеет полное право и зарегистрироваться в квартиру и проживать в ней.

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКОВ. При приобретении квартиры в строящемся жилом доме, в процессе строительства в отношении застройщика может быть введена процедура банкротства, что приводит к невозможности получения от застройщика, приобретенного по договору участия в долевом строительстве объекта. В связи с чем, необходимо очень тщательно проверять всех застройщиков на факт соблюдения ими всех предусмотренных законом прав и обязанностей.

***

Наиболее уязвимой стороной сделки купли-продажи жилья обычно выступает покупатель, потому что, именно он принимает на себя большинство рисков при покупке квартиры, ведь покупатель платит деньги, а получает недвижимость в том состоянии и статусе, в котором ее передает продавец. И если подлинность денежных знаков и соответствие передаваемой суммы можно проверить на месте, то даже самая простая квартира может таить в себе немало неприятных сюрпризов для нового владельца.

А теперь хорошие новости! Будьте спокойны: на рынке жилья можно проверить любую квартиру и практически на 100% обезопасить себя от риска судов, арестов и изъятия столь долгожданного приобретения. Избежать рискованных ситуаций при совершении сделки купли-продажи квартиры достаточно несложно. Необходимо просто тщательно проверить ее юридическую чистоту, и лучше всего будет доверить безопасность будущей сделки профессионалам с нужными компетенциями и обширной практикой.

Приглашаем Вас на бесплатные консультации специалистов по недвижимости

ЦН ФОРУМ!

8 (351) 247-40-22

Вы подробно расскажете нам о своей ситуации, а мы подумаем и решим, как лучше всего обезопасить вас от покупки объекта, который в последующем может принести вам много неприятностей.