Пн-Пт 9.00-19.00
сб 10.00-16.00
Схема проезда
Юридические услуги

Переустройство и перепланировка

ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В последнее время переустройство и перепланировка жилых помещений происходят сплошь и рядом, как в новых квартирах, так и в квартирах старой планировки: люди стремятся улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными. Зачастую, проводя перепланировку или переустройство жилого помещения, некоторые даже не представляют, что существует определенный порядок проведения данных действий, что необходимо производить соответствующие согласования, а также не знают о юридической ответственности за нарушение этого порядка.Однако в случае если перепланировка или переустройство сделаны без соблюдения определенных технических правил, это создает реальную угрозу для других жильцов.

После вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) регулирование отношений, возникающих в связи с переустройством и перепланировкой жилых помещений, осуществляется иначе, чем было предусмотрено Жилищным кодексом РСФСР, который содержал только одну статью (ст. 84), определяющую лишь самые общие правила проведения перепланировки и переустройства жилых помещений.
Более того, с 1 марта 2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 10 ст. 12 ЖК РФ). Представляется, что принятые ранее региональные нормативные акты по данным вопросам должны быть признаны утратившими силу.
В ст. 25 ЖК РФ впервые даны легальные определения переустройства и перепланировки жилого помещения:


Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Рассмотрим данные определения более подробно.
Прежде всего необходимо отметить, что и переустройство, и перепланировка представляют собой определенные действия, результат которых требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.


Согласно п. 5 ст. 19 ЖК РФ техническим паспортом жилого помещения являются документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (санитарным и техническим).

Технический паспорт жилого помещения состоит из четырех разделов.


Раздел I. Сведения о принадлежности.
В техническом паспорте отражаются фамилия, имя, отчество гражданина, паспортные данные или полное наименование юридического лица (по уставу), документы, подтверждающие право собственности, пользования, владения и долевое участие. Данные сведения заносятся на основе информации, поступающей от Федеральной регистрационной службы.


Раздел II. Экспликация площади квартиры.
По каждой квартире подсчитываются:
— жилая площадь квартир (сумма площадей жилых комнат);
— площадь квартиры (сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров);
— общая площадь квартиры (как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0).


Раздел III. Техническое описание квартиры.
В данном разделе указываются технические характеристики квартиры:
— фундаменты — материал и конструкция. В деревянных зданиях при столбчатом фундаменте — материал цоколя (забирки);
— стены — материал и толщина стен (для кирпичных — толщина, а для рубленных из бревен указывается средний диаметр бревен в сантиметрах);
— перекрытия — материал и конструкция (плоские, сводчатые);
— крыши — материал стропил, обрешетки, кровли;
— полы — материал, конструкция основания и покрытия. Для дощатых — окрашены, не окрашены;
— окна — количество переплетов в проеме (одинарные или двойные), створчатые или глухие, для дверных заполнений — простые или филенчатые, а также наличие окраски;
— отопительные печи и кухонные очаги — наличие и площадь облицовки изразцами, штукатурка, разновидность очага (газовый, электрический, на твердом топливе);
— отопление — источник поступления тепла: от ТЭЦ, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в отопительную печь;
— внутренняя отделка — вид отделки стен, потолков, перегородок;
— прочие работы (элементы обустройства) — наличие входных крылец, асфальтовых или щебеночных отмоток наружных лестниц, балконов;
— электроосвещение — проводка открытая или скрытая;
— телевидение — наличие коллективных антенн;
— газоснабжение — сетевой (природный) или баллонный газ;
— водопровод — от городской центральной сети или местного источника;
— канализация — сброс в городскую сеть или местный отстойник;
— ванны — чугунные, стальные, пластиковые и т.п.;
— горячее водоснабжение — централизованное или от местных водонагревателей.


Раздел IV. Стоимость квартиры.
Указываются полная и остаточная балансовая стоимость, действительная инвентаризационная стоимость, а также может указываться рыночная стоимость.

Следовательно, переустройством жилого помещения будут считаться такие действия по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, результат которых требует внесения изменений в данные, указанные в техническом паспорте.

Перепланировкой жилого помещения будут считаться действия, которые привели к изменению конфигурации жилого помещения, которое необходимо указать в техническом паспорте.

Некоторые случаи переустройства и перепланировки жилого помещения определены в п. 1.7.1 Постановления Госстроя России «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда» от 27 сентября 2003 г. № 170: переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

ПОРЯДОК ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.

Чтобы начать переустройство, для начала необходимо оценить возможность осуществления идеи в данном помещении, которую определяет квалифицированный инженер – только он сможет определить несущие конструкции, рассчитать допустимые нагрузки, и, в соответствии с ними, составить план проектных работ.

Все, что влечет за собой изменение планов БТИ – стены, перегородки, проемы, окна, сантехническое оборудование, инженерные стояки и кухонные плиты – подлежит согласованию. Если жилищной инспекции г. Челябинска станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, вас привлекут к ответственности. Хотя это останавливает не всех – так, в 2007 году жилищная инспекция Челябинской области выявила 1 044 нарушения в жилищной сфере, причем 83% из них – нарушения правил содержания и ремонта жилых помещений. Следует добавить, если вы уплатили штраф, вы не освобождаетесь от обязанности санкционировать перепланировку. Вам дадут срок в 2 - 3 месяца, в течение которого вы должны будете оформить разрешение. В противном случае вас повторно оштрафуют. Кроме того, необходимо отметить, что квартиры с несогласованной перепланировкой на рынке недвижимости Челябинска стоят дешевле, чем аналогичные квартиры без перепланировки. Но штрафы и удешевление стоимости квартиры – это ничто по сравнению с возможными последствиями несанкционированной перепланировки. Любое преобразование, сделанное без согласования – это бомба замедленного действия. Последствия могут проявиться только через несколько лет – дома со временем ветшают, к тому же ваш сосед снизу, не подозревая о вашей перепланировке, вполне может начать и свою. Ущерб может быть значительным, вплоть до разрушения здания, а ответственность нести будет тот, кто перепланировал помещение незаконно, т.е. без согласования, и штрафом дело уже не обойдется.

Как уже было сказано ранее, определение порядка и условий проведения переустройства и перепланировки ЖК РФ относит к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. Федеральными органами исполнительной власти являются федеральные министерства, федеральные службы и федеральные агентства. Иные органы (региональные) с 1 марта 2005 г. не вправе определять порядок и условия проведения перепланировки и переустройства. В связи с этим остро встает вопрос о правомерности применения на местах «своего» порядка и условий проведения переустройства и перепланировки, которые в некоторых случаях противоречат нормам ЖК РФ либо дополняют его. Ситуация обостряется тем фактом, что единых правил на федеральном уровне до настоящего времени не принято.
Статья 26 ЖК РФ определяет, что переустройство (перепланировка) жилого помещения осуществляется с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения.
Для проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должны обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения с соответствующим пакетом документов ( заявление в установленной форме, правоустанавливающие документы, проект переустройства или перепланировки помещения, технический паспорт помещения, согласие сособственников или нанимателей на основании договора социального найма и т.д.).

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Статья 27 ЖК РФ предусматривает основания для отказа в согласовании переустройства (перепланировки):
1) непредставление документов, предусмотренных п. 2 ст. 26 ЖК РФ (указанных выше);
2) представление документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Форма решения об отказе законодательно не определена.
Недостаточно четкой представляется такая формулировка, как «несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства». На практике возможны ситуации, когда эти требования устанавливаются на местах, вследствие чего возникают свои, «местные» основания для отказа в согласовании. Так, например, требования местного законодательства могут устанавливать необходимость согласования проекта с большим количеством всевозможных инстанций и т.п.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Вторым этапом переустройства является согласование плана проектных работ в различных инстанциях. Весь процесс занимает достаточно длительное время. Для полного узаконивания перепланировки нужно получить письменное разрешение балансодержателя или собственника дома, Управления архитектуры, Госархстройнадзора, Госпожнадзора и Санэпиднадзора г. Челябинска.
Существуют такие преобразования, которые невозможно официально согласовать в любом случае. Это переустройство помещений, при котором:

  • Ухудшаются условия эксплуатации дома или проживания граждан, а также, если возникают проблемы с инженерными коммуникациями и отключающими устройствами.
  • Возможность отнесения к категории непригодных для проживания помещений переустроенных или смежных с ним квартир.
  • Прочность, устойчивость несущих конструкций здания нарушается с возможностью их разрушения.
  • На общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях устанавливаются отключающие или регулирующие устройства, если их использование оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
  • Сечения каналов естественной вентиляции ликвидируются либо уменьшаются.
  • На несущие конструкции увеличиваются нагрузки сверх допустимых по проекту, также, если устанавливаются стяжки в полах, заменяются перегородки из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещается дополнительное оборудование в помещениях квартир.

В жилых домах типовых серий не разрешается:

  • Организация проемов и ниш, пробивка отверстий в стенах- пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами.
  • Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
  • Устройство каких-либо проемов в стеновых панелях помещений без согласования с проектной организацией- автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии- без дополнительной экспертизы.

После получения согласования можно приступать к работам по переустройству (перепланировке).
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.
ЖК РФ или другим федеральным законодательством не установлены требования как к данному акту, так и к составу или порядку формирования такой комиссии. Следует полагать, что регулирование указанных отношений может осуществляться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления. Только на основании акта приемочной комиссии о произведенном переустройстве квартиры вносятся изменения в поэтажный план БТИ и экспликацию квартиры, технический паспорт квартиры, также акт направляется в отдел Федеральной регистрационной службы для внесения изменений в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) — свидетельство о праве собственности на квартиру.
Вот такой нелегкий путь необходимо пройти для производства переустройства (перепланировки) квартиры.

Весь процесс перепланировки помещения неотделим от конкретных трудностей, но зачастую он действительно себя оправдывает как в эстетическом, так и в функциональном аспектах. И всё же узаконивание переустройства помещений чересчур затруднено, поэтому не все жильцы берут на себя труд узаконить перепланировку. Вся процедура согласования требует больших временных затрат, а главное тратит много сил и нервов жильцов. Процедуру нужно упрощать, устранять излишние бюрократические преграды, это очевидно. Многие строительные компании г. Челябинска нашли выход из этой ситуации – они отошли от строительства домов типовых серий. Компании строят помещения со свободной планировкой, где вообще нет стен, только несколько несущих конструкций, чаще всего таковыми являются колонны. Это касается новых построек, но в Челябинске доминируют строения стандартных серий, и проблема санкционирования перепланировки останется актуальной еще долгое время.

Использованы материалы сайтов www.dom-i-zakon.ru и www.remchel.ru.